全國各主要城市新房、二手房成交量連續(xù)兩月上漲，市場正逐步修復，但房價表現(xiàn)仍然平穩(wěn)
文｜陳嘉瑤 桂瀾珊龐敏
2021年12月13日早晨，一位北京購房者在地鐵上習慣性地打開找房App，他發(fā)現(xiàn)周末剛看過的二手房全部已出售或下架，突然有點兒心慌。
市場暖起來，優(yōu)質的低價房源很快會被選完，他意識到必須抓緊上車了。此后，已觀望三個月沒出手的他，在14天內就定下了一套兩居室。
多位來自北京的二手房買家發(fā)現(xiàn)，近期看的房源成交速度變快了。他們告訴《財經》記者，要買到自己的“夢中情房”，有時還得打敗其他進入議價階段的競爭者。
一位北京鏈家中介透露，年底客戶明顯增多，甚至有海淀區(qū)客戶晚八點下班后驅車一個半小時趕到朝陽區(qū)看房。元旦當天，《財經》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，該中介帶看中多次接到其他客戶電話，無法分身，只能拜托其他同事帶看。
除了二手房市場，新房市場在歲末年初也熱鬧起來。
年關將至，開發(fā)商為了最后沖一波業(yè)績，大都推出了促銷活動。有些開發(fā)商還通過層層加碼釋放折扣，吸引購房者。
沉寂多月的新房經紀人的朋友圈也活躍了起來。一張張倒計時海報，計算著開發(fā)商收回最低折扣的最后時限。
而就在三個月前，全國各主要城市的房產交易還處于量價齊跌的狀態(tài)。二手房指導價、學區(qū)房調控、按揭貸款額度收緊等政策壓力疊加，導致市場信心嚴重受損。
據(jù)貝殼研究院測算，2021 年全國二手房成交面積為2015 年以來最低值，新房銷售面積和銷售金額的同比增速也均為2015 年以來最低增速。
2021年10月起，監(jiān)管層陸續(xù)釋放了一些積極信號。多位業(yè)內人士認為，中央政治局會議“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的定調，標志著前期高壓緊縮的調控政策迎來拐點。
2022年1月6日，一線城市中廣州率先發(fā)力，將二套房房貸利率降至5.85%。此前，廣州二套房房貸利率約為6.05%。以貸款500萬元，等額本息30年還款為例，房貸利率變動后買房人購房成本將節(jié)省23.09萬元。
樓市真的回暖了嗎？
歲末年初，《財經》記者調研了一線及主要新一線城市（一線：北京、上海、廣州、深圳；新一線：杭州、寧波、佛山、重慶、沈陽、東莞、成都、天津、鄭州、長沙、南京、蘇州、青島、武漢、西安），發(fā)現(xiàn)大部分購房者的信心在逐步回復，新房、二手房成交量均有所回升，但房價并無太大波動。
多地二手房市場回暖
多個一線及新一線城市的中介人員告訴《財經》記者，經歷了下半年的市場低迷，2021年12月下旬二手房售價基本已達全年最低水平。其中，學區(qū)房等對市場變化敏感的房源降價幅度較大，小戶型剛需類房源降價幅度較小。
以南京秦淮區(qū)王府園小區(qū)為例，該小區(qū)一套學區(qū)房2021年12月下調了兩次售價，直降63萬元，目前售價為245萬元，已回落至2020年下半年水平。
這不是個案，據(jù)悉，王府園小區(qū)所在的鐘英中學片區(qū)，2021年9月成交量不足5套，市場好轉后，12月成交量已超過30套。
市場回暖伴隨著信貸政策的松動。目前，南京按揭貸款放款周期由最快四個月縮短至最快兩個月，首套貸款利率也從6.35%降低至6.05%。
交易量增長已經讓部分房主心態(tài)發(fā)生了改變。一位二手房業(yè)主認為，雖然手里的房子暫時不好賣，但也不急于脫手，打算先觀望一下。
一位北京鏈家中介分析，二手房市場成交規(guī)律，一般是成交量先上漲，然后市場進入量漲價穩(wěn)階段，持續(xù)一段時間后，業(yè)主感受到成交量上升，市場回暖，就會提高掛盤價格，市場隨即進入量價齊升階段。
該中介透露，北京個人住房商業(yè)貸款放款周期已由三個月縮短至最快兩周，加上二手房價格處于低點，觀望已久的購房者開始出手了，目前市場正處于量漲價穩(wěn)階段。
一位北京某科研院所的研究員在購房中發(fā)現(xiàn)，2021年12月中旬起，二手房成交量開始變大。他在望京看中的幾套房，由于有采光不好等硬傷，暫時沒下手，但一周內這些房子都賣出去了。
他擔心市場變好后房價上漲，計劃元旦前出手。
12月25日，耗了6個小時，他終于從另一個意向購買者手中搶下了一套酒仙橋640萬的二居室?！拔沂堑谝粋€談的，談判途中還有一個買房人不斷電話干擾房主，還好我的經紀人沒讓房主知道后面的人能加錢。”
《財經》記者在走訪中也觀察到市場節(jié)奏正在變快。
12月26日，記者和一位購房者同看朝陽區(qū)金隅康惠園小區(qū)的一套房源。當晚，鏈家中介就告知該房源已有購房者報備，要和業(yè)主談價。不久后，這套房源就從鏈家App上下架了。
該中介透露，近期，康惠園一套價位合適的二居室，一天內最多有7位看房客。
《財經》記者獲悉，2021年8月-9月二手房成交量最低時，北京鏈家一個周末的成交量約為200套。但市場逐漸回暖后，12月17日到12月19日這個周末，鏈家三天的交易量達到了500套。
2021年最后一天，全北京單日交易量為1177套，為12月平均日交易量的2.4倍。
德佑一位經紀人透露，寧波的情況和北京類似。2021年10月寧波二手房成交量跌至谷底，當月銷量僅為1300多套。11月，個人住房按揭貸款放款周期縮短至一個月后，寧波的二手房成交量也逐步回升。他估計12月，全市總成交量可能超過2000套。
2020年1月-2021年12月50城二手房月度成交量走勢，圖中數(shù)據(jù)系以2020年1月成交量為100，等比例換算得到。
（50城包括：北京、上海、深圳、廣州、成都、大連、福州、貴陽、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、濟南、昆明、蘭州、南昌、南京、寧波、青島、廈門、沈陽、石家莊、蘇州、太原、天津、溫州、武漢、西安、銀川、長春、長沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、淮安、惠州、嘉興、廊坊、洛陽、南通、泉州、紹興、無錫、蕪湖、徐州、煙臺、中山、珠海）
圖片來源：貝殼研究院
雖然，樓市迎來了暖意，但回暖程度有限。
深圳美凱龍愛家一位中介透露，近期有部分上門客咨詢二手房，發(fā)朋友圈推薦房源也有客戶主動聯(lián)系。另外，銀行個人住房按揭貸款放款周期也從兩三個月縮短至最快一周。
但深圳二手房成交量僅在2021年12月上半月小幅增加，下半月又慢慢回落。
一位中原地產中介分析，年底本就是深圳二手房市場的低迷期，工廠老板一般要回籠資金發(fā)工資，沒有多余存款買房。最近能成交的二手房基本都是按指導價水平賣出。
《財經》記者觀察到，一位深圳中介12月下旬在朋友圈推薦了30多個低價房源，報價都接近指導價，或低于市場價幾十到幾百萬元不等。
一位在深圳有三套房的業(yè)主，擔心房地產稅試點落地深圳，正在抓緊賣房。他透露，脫手很難，現(xiàn)在除了剛需客沒人敢投資房產。他手中的一套房子，市場火熱時能賣約330萬元，現(xiàn)在要想快速出手，只能賣250萬元左右。
新房打折促銷引圍觀
二手房市場回暖對新房市場也是積極信號，新房和二手房市場有聯(lián)動效應，大多數(shù)換房客都是賣了手里的二手房，拿錢買新房。加之開發(fā)商年底為了回款打折促銷，新房市場終于在近期迎來了一波小高潮。
2021年最后一個周日，《財經》記者走訪了位于北京通州的碧桂園和世界樓盤。該項目拿地時的限售價為6.2萬元/平方米，現(xiàn)場銷售人員推薦的一套高樓層兩居室實際售價為6.0萬元/平方米，低于限售價。
碧桂園和世界售樓處現(xiàn)場。攝影/陳嘉瑤
銷售人員介紹，如果三天內交20%首付，2022年3月底前交清剩余首付，可享受兩個9.9折優(yōu)惠，如果在2022年2月底前交清剩余首付，還能再打折扣。
據(jù)悉，目前購買該盤還能簽一份保價協(xié)議，如果未來出現(xiàn)更低售價，可憑協(xié)議申請退還差價。
半小時內，售樓處現(xiàn)場已有兩位購房者交了定金。
北京通州2020年開盤的禹州朗廷灣項目，也在年底將不好銷售的低樓層房源拿出來做特價房。原價410萬元的房子，特價374萬元，相當于打了9折。據(jù)悉，12套特價房在兩周內基本售空。
2022年，元旦三天假期也成為新房的主戰(zhàn)場。北京石景山萬科翡翠山曉西麓推出了元旦三天簽約立減5萬元的活動。此外，該項目還根據(jù)首付額度，增加折扣優(yōu)惠，從首付40%立減5萬元到全款立減20萬元不等。
據(jù)悉，項目2021年12月開盤至今，剛需戶型僅剩5套。
年底開發(fā)商打折沖銷量是常態(tài)，但多個一線及新一線城市的中介人員反饋，有些賣得好的樓盤，即使在年底也不怎么打折。
一位鏈家北京的中介人員透露，2021年12月25日開盤的龍湖云璟，400多套房源在開盤五小時內售罄。該項目位于昌平區(qū)，有兩居室和三居室兩種戶型，很受在附近工作的程序員剛需客歡迎。項目方要求購房者驗資200萬元，才能排隊買房。開盤日參與排隊的購房者有900多人，約為可售房源的兩倍。
該中介人員分析，雖然2021年下半年北京二手房市場低迷，但新房市場上的高端盤和剛需盤還是很好賣。“北京不缺有錢人，也不缺剛需客?！?/p>
據(jù)悉，2021年8月，北京開盤的海淀幸福里和10月開盤的綠城沁園，小戶型房源都在開盤當天就售罄了。同是10月開盤的高端盤學府壹號院，總價1000萬元起，也在開盤日遭到瘋搶。
元旦首日，未推出任何折扣的中高端樓盤長安悅璽，售樓處的看房人絡繹不絕?，F(xiàn)場銷售表示，該樓盤的客戶大多在金融街工作，購置新資產的意愿和能力較強。
長安悅璽售樓處現(xiàn)場。攝影/龐敏
《財經》記者在走訪中看到，相比剛需盤和高端盤，改善型樓盤受二手房市場低迷的影響較大。該類樓盤的購買者一般都是置換買房，二手房市場成交周期變長，使這部分意向購房者的改善購房計劃擱淺。
另外，北京新房市場上800-1000萬元的樓盤很多，供給相對充足。
如北京朝陽垡頭附近，目前有保利錦上、朝陽壹號、中綠東岳府三個改善型樓盤在售。2021年10月開盤的朝陽壹號同期競爭樓盤較多，到12月底才賣出不到一半房源。為了促銷，朝陽壹號目前的折扣價約為6.8萬元/平方米，低于另外兩個樓盤7.1萬元/平方米的售價。
元旦期間朝陽壹號看房人比2021年末少一些，但其中高樓層小戶型依然很火。售樓處工作人員透露，1月1日上午客戶退回的一套高樓層小戶型房源，當日下午三點便再次售出。
朝陽壹號售樓處現(xiàn)場。攝影/桂瀾珊
保利錦上售樓處現(xiàn)場。攝影/桂瀾珊
總體來看，年底開發(fā)商大力度的打折，對銷量增長有促進作用。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的重點66城新房成交量2021年11月和12月連續(xù)兩月回升，12月環(huán)比增幅明顯擴大。
重點66城新建商品住宅月度成交面積及環(huán)比變化（66城包括：北京、常州、郴州、成都、池州、東莞、東營、佛山、福州、撫州、贛州、廣州、海門、杭州、淮安、淮南、惠州、吉安、濟南、嘉興、江門、江陰、焦作、金華、荊門、連云港、柳州、六盤水、龍巖、婁底、南昌、南京、南平、寧波、莆田、青島、清遠、衢州、泉州、廈門、上海、韶關、紹興、深圳、蘇州、泰安、泰州、溫州、無錫、蕪湖、武漢、新余、宿州、鹽城、揚州、宜賓、益陽、玉林、岳陽、云浮、湛江、長春、肇慶、鎮(zhèn)江、舟山、珠海）。
圖片來源：貝殼研究院
交易量大了，房價會上漲嗎？
多位業(yè)內人士透露，銀行2021年沒用完的貸款額度，會在2022年一季度集中投放，這意味著2022年一季度的按揭貸款額度可能更加充裕。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年12月103個主流城市首套房貸利率為5.64%，二套為5.91%，較11月均回落5個基點。12月按揭放款周期為57天，較上個月縮短11天。中信證券研報分析，2022年之后按揭貸款額度將更加充裕，房屋銷售將在2022年復蘇。
貝殼研究院用歷史數(shù)據(jù)驗證了房地產市場規(guī)模的增速和房貸增速高度相關，按揭貸的規(guī)模和節(jié)奏基本上決定了住宅市場銷售的規(guī)模和節(jié)奏。
因此，貝殼研究院預計二手房成交量將在2022年一季度筑底回升，至年中回歸至2018-2019年月度均值附近。
價格的進展要滯后于交易量，2021年底至2022年一季度末二手房價格仍有向下的調整壓力。但經歷半年成交量的恢復，房價下跌的預期會得到改善，二手房價格將逐步恢復，預計2022年二季度止跌。
同時，二手房成交量的改善，將加快置換用戶進入新房市場，帶動新房成交筑底回升。
總體而言，2022 年房地產市場將在2021年下半年的低位上逐步修復，修復需要時間，修復過程可能有短暫波動，但最終將回歸平穩(wěn)均衡。
對于房價和成交量回暖，開發(fā)商態(tài)度謹慎，僅憑住房信貸放松很難讓他們找到安全感。
一位頭部房企前營銷人士認為，近期利好信息的出現(xiàn)，刺激了前期壓抑的購房需求適度釋放，但并不意味市場會出現(xiàn)報復性反彈，也不代表市場整體回暖了。如果2022年一季度，有關部門陸續(xù)出臺一些支持性政策，大家對房地產市場的信心逐步恢復，才能確定市場是真的回暖了。
中信證券研報分析，盡管房地產行業(yè)對國民經濟的作用隨時間而變化，但房地產行業(yè)的支柱產業(yè)地位，將不會在2022年發(fā)生改變。雖然歷史上每一輪房地產政策的表述有所區(qū)別，但政策的主要意圖大體相似。政策追求房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，希望見到房價和地價穩(wěn)定，希望見到開發(fā)投資平穩(wěn)增長，土地市場穩(wěn)定有序等。
中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院等機構聯(lián)合發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告》預測，2022年商品住房價格增長率將在-3%到3%范圍內，商品住房銷售面積增長將在-1%到-5%范圍內。未來一年住房市場不會大起大落。
作者為《財經》記者及實習生，實習生張笑語對此文亦有貢獻